انواع مالیات املاک و مستغلات به زبان ساده

با توجه به قیمت بالا و بازار سرمایه گذاری پربازده، موضوع املاک و مستغلات در کشور ما همیشه داغ و چالشی بوده است. یکی از نکاتی که سرمایه گذاران حوزه املاک و مستغلات و سازندگان محترم می بایست همیشه در محاسبات و برنامه ریزی خود لحاظ کنند مالیات املاک است. در مطلب حاضر برآنیم تا به سوالات زیر پاسخ دهیم:
چند نوع مالیات به یک ملک تعلق میگیرد؟
مالیات خرید و فروش ملک چقدر است؟
مالیات نقل و انتقال ملک چقدر است و با چه نرخی محاسبه می شود؟
آیا به فعالیت ساخت و ساز ملک مالیات تعلق میگیرد؟ اگر بله میزان آن چقدر است؟
مالیات بر درآمد اجاره املاک چگونه محاسبه می شود؟
و سوالاتی درخصوص مباحث جدید مالیاتی املاک همچون مالیات بر املاک مسکونی لوکس و گرانقیمت و تکالیف مالیاتی صاحبان املاک
البته پیش تر درخصوص مالیات بر املاک مسکونی خالی بصورت مفصل و در مطلب جداگانه ای صحبت کرده ایم.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

یکی از متداول ترین نوع مالیات املاک، مالیات بر درآمد اجاره است. بدیهی است که مالیات بر درآمد اجاره با توجه به میزان مال الاجاره ای دارد که براساس قرارداد بین موجر و مستاجر پرداخت می گردد.
براساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

از تعریف فوق چند نتیجه گیری می توانیم داشته باشیم:

• نخست اینکه مالیات اجاره تنها به میزان مبلغ اجاره وابسته است و ربطی به کاربری ملک ندارد.
• دومین نکته این است که قانون گذار 25 درصد از مبلغ اجاره را بعنوان هزینه و بصورت قطع قبول دارد لذا هزینه بیشتر یا کمتر از این میزان نیز در محاسبات دخیل نیست.
• سوم اینکه میزان قرض الحسنه (رهن) بدوا در محاسبات تاثیر ندارد و در برخی موارد مثلا زمانی که موضوع قرارداد رهن کامل است جهت تعیین مالیات می بایست به دفترچه ارزش اجاری املاک مراجعه شود.
• چهارم اینکه مال الاجاره می تواند غیرنقد هم باشد که در این حالت ارزش نقد آن در محاسبات منظور می شود.

نرخ مالیات بر درآمد اجاره چقدر است؟

بستگی به نوع موجر دارد. اگر موجر حقیقی باشد براساس نرخ های ماده 131 بصورت پلکانی که در ادامه اشاره خواهیم کرد و اگر حقوقی باشد براساس نرخ ماده 105 یعنی 25 درصد مقطوع.

مثال: فرض کنید آقای صالحی ملک مسکونی خود را به شخصی در ازای مبلغ ماهانه 5 میلیون تومان به اجاره واگذار می نماید. مالیات اجاره سالانه ملک بدین صورت محاسبه می شود:
مبلغ اجاره سالانه برابر است با 60 = 12 * 5
بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاک ملک کسر می گردد و مابقی برابر است با درآمد مشمول مالیات 45 = 75% * 60
حال با توجه به اینکه مالک شخص حقیقی است مالیات اجاره براساس نرخ های ماده 131 محاسبه می شود
ماده 131- نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است:
1-تا میزان دو میلیارد ریال (2,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%)
2-نسبت به مازاد دو میلیارد (2,000,000,000) ریال تا میزان چهار میلیارد (4,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
3- نسبت به مازاد چهار میلیارد (4,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)
بنابراین مالیات اجاره سالانه برابر است با شش میلیون و هفتصد و پنجاه هزار تومان 6.75 = 15% * 45

تکالیف مالیاتی صاحبان املاک اجاری

صاحبان املاک اجاری موظفند اظهارنامه موضوع ماده 80 را که در آن مشخصات کلیه املاک به همراه مشخصات اجاره نامه ها و میزان رهن و اجاره به همراه سایر مشخصات حسب مورد در موعد مقرر (پایان تیرماه هرسال جهت سال قبل) از طریق سایت رسمی عملیات الکترونیک سازمان امور مالیاتی به نشانی tax.gov.ir ارسال نمایند.

مالیات بر نقل و انتقال املاک

ابتدا باید این نوع مالیات را به دو دسته کلی تقسیم کنیم:
الف) مالیات نقل و انتقال قطعی ملک
ب) مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل
که درخصوص هر دو نوع در ماده 59 قانون مالیات های مستقیم تعیین تکلیف شده است.
ماده 59 – نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ‌مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات ‌می‌باشد.
تبصره 1- چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین‌ نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه ‌مالیات خواهد بود.
تبصره 2- حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است ازحق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت ‌تجاری محل‌.

نکات مهم ماده 59 :

• درخصوص نقل و انتقال قطعی تمام املاک (هر نوع کاربری) یک مالیات نقل و انتقال به ماخذ ارزش معاملاتی و به میزان 5 درصد دریافت می شود. تعیین ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود. کمیسیون مذکور هر سال یک¬بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می¬کند. چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین‌ نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه ‌مالیات خواهد بود.
• نقل و انتقال حق واگذاری محل مخصوص املاک با کاربری تجاری است که 2 درصد کل وجوه دریافتی از این بابت است. سابقا به املاک با کاربری غیر از مسکونی اعم از اداری، آموزشی و … نیز این نوع مالیات اخذ می شد ولی به موجب رای دیوان عدالت اداری این نحوه عمل خلاف قانون تشخیص داده شد.

مثال: فرض کنید ملک تجاری با متراژ 25 متر به ارزش معاملاتی 50،000،000 ریال و ارزش روز 200،000،000 به فروش می رسد. اگر بابت حق واگذاری محل مشخصا 80،000،000 ریال پرداخت شده باشد نحوه محاسبه مالیات های نقل و انتقال به شرح زیر است:
نقل و انتقال قطعی 2،500،000 = 5% * 50،000،000
نقل و انتقال حق واگذاری محل 1،600،000 = 2% * 80،000،000

تا اینجا دو نوع از مهمترین و متداول ترین مالیات هایی که به املاک تعلق میگیرد یعنی مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر نقل و انتقال املاک را توضیح دادیم. در ادامه به موارد خاص تر می پردازیم.

مالیات بر ساخت و ساز املاک

تا قبل از سال 1395 به نقل و انتقال ساختمان های نوساز فقط ده درصد مالیات مقطوع به ماخذ ارزش معاملاتی اعیان تعلق میگرفت. با اصلاح قانون و لازم الاجرا شدن ماده 77 اصلاحیه از ابتدای سال 1395 بصورت زیر تغییر کرد:
ماده 77- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
تبصره 2- شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
تبصره3- شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می¬گردد، گزارش کنند.
تبصره 4- شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
تبصره 5- آیین‌نامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیران ¬می‌رسد.

نکات مهم ماده 77 درخصوص مالیات ساخت و ساز املاک:

• اشخاصی که به صورت فعالیت شغلی به امر ساخت و ساز املاک مشغولند مشمول ماده 77 می باشند و می بایست به مانند صاحبان مشاغل یا اشخاص حقوقی حسب مورد تکالیف مالیاتی از جمله ثبت نام در نظام مالیاتی، نگهداری دفاتر و اسناد و مدارک و ارائه اظهارنامه را انجام دهند.
• ده درصد موضوع ماده 77 بصورت علی الحساب بوده و مالیات قطعی پس از رسیدگی به اظهارنامه و حساب سود و زیان و دفاتر قانونی و مدارک سازندگان تعیین می گردد.
• ده درصد موضوع این ماده علاوه بر 5 و 2 درصد مالیات موضوع ماده 59 است.
• شرط 3 سال مندرج در تبصره 2 ماده 77 فقط مختص اشخاص حقیقی است. بعبارتی اگر شخص حقیقی ساختمانی را ساخته و قبل از 3 سال از تاریخ پایان کار بفروشد مشمول است. برای اشخاص حقوقی این قید زمانی وجود نداشته و درهرصورت مشمول هستند.
• مشخصا و براساس تبصره 4 شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است که به نوعی مشوق مالیاتی برای ساخت و ساز در این شهرها است.
مثال: یک شرکت سازنده ملک ساختمان مسکونی به مساحت 100 متر ساخته و پس از اتمام به شخص حقیقی دیگری منتقل می کند. ارزش بازار ملک موصوف 100 میلیون ریال و ارزش معاملاتی دفترچه ای 25 میلیون ریال می باشد.
مالیات بر نقل و انتقال قطعی 1.25 = 5% * 25
مالیات علی الحساب ساخت و ساز 2.5 = 10% * 25
توضیح: بدلیل غیرتجاری بودن ملک، مالیات نقل و انتقال سرقفلی مطالبه نمی شود.

مالیات املاک لوکس و گران قیمت

مالیات بر دارایی (ثروت) یکی از انواع پایه های مالیاتی است که سالها در کشور ما مغفول ماند. برای اولین بار پس از سالها در قانون بودجه سال 1399 و 1400 املاک لوکس و گران قیمت به شرح زیر مشمول مالیات شدند:
بند خ- در سال ۱۴۰۰ واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران‌قیمت به شرح بندهای زیر مشمول مالیات بر دارایی (سالانه) میشوند:
1- واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران‌قیمت (با احتساب عرصه و اعیان) با ارزش روز معادل یکصد میلیارد (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و بیشتر به نرخ ‌های زیر:
۱-۱- نسبت به مازاد یکصد میلیارد (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا یکصد و پنجاه میلیارد (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال یک در هزار
۱-2- نسبت به مازاد یکصد و پنجاه میلیارد (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا دویست و پنجاه میلیارد (۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال دو در هزار
1-3- نسبت به مازاد دویست و پنجاه میلیارد (۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا چهارصد میلیارد (۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال سه در هزار
1-4- نسبت به مازاد چهارصد میلیارد (۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا ششصد میلیارد (۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال چهار در هزار
1-5- نسبت به مازاد ششصد میلیارد (۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال به بالا پنج در هزار
در محاسبه مالیات موضوع این بند، هر واحد مسکونی و باغ ویلا یک مستغل، محسوب و جداگانه مشمول مالیات می‌باشد.
۲- موارد زیر مشمول این مالیات نمی باشند:
2-1- واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای در حال ساخت
2-2- واحدهای مسکونی و باغ ویلاها در سال تملک

درخصوص مالیات های فصل املاک سخن بسیار است. ما تلاش کردیم در این مطلب رئوس مطالب و موارد مهم را خدمت شما عرض نماییم. در صورت داشتن هرگونه سوال و ابهام می توانید از طریق فرم پایین صفحه حاضر نظرتان را با ما به اشتراک بگذارید.

جهت دریافت مشاوره درخصوص مالیات املاک و مستغلات از طریق لینک مشاوره مالیاتی و یا شماره 09120801583 اقدام فرمایید.