مالیات بر واحدهای مسکونی خالی چیست و به چه کسانی تعلق می گیرد؟

مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

با افزایش شدید نرخ های خرید و اجاره واحدهای مسکونی انگشت اتهام به سمت مالکین واحدهای مسکونی خالی اشاره رفت و این فشار روانی و عوامل متعدد دیگری باعث شد که در جلسه علنی روز ۵ آذرماه سال ۱۳۹۹ مجلس طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم با موضوع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی را به تصویب نهایی برساند و در تاریخ ۴ دی ماه همان سال به رئیس جمهور ابلاغ و اجرایی شود. البته با تصویب ماده ۵۴ مکرر جدید یک تبصره هم بعنوان تبصره ۸ به ماده ۱۶۹ مکرر الحاق گردید که مربوط به سامانه ملی املاک است.

متن ماده واحده (ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر) به شرح زیر است:
الف- متن زير جايگزين ماده (۵۴ مكرر) قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب ۳/‏۱۲/‏۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدي مي‌شود:
ماده ۵۴ مكرر- هر واحد مسكوني واقع در كليه شهرهاي بالاي يكصد هزار نفر جمعيت كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور موضوع تبصره (۷) ماده (۱۶۹مكرر) اين قانون، در هر سال مالياتي در مجموع بيش از ۱۲۰ روز ساكن يا كاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالي شناسايي شده و به ازاي هر ماه بيش از زمان مذكور، بدون لحاظ معافيت‌هاي تبصره (۱۱) ماده (۵۳) اين قانون، ماهانه مشمول مالياتي بر مبناي ماليات بر درآمد اجاره به شرح ضرايب زير مي‌شود:
سال اول- معادل شش برابر ماليات متعلقه
سال دوم- معادل دوازده برابر ماليات متعلقه
سال سوم به بعد- ‌معادل هجده برابر ماليات متعلقه
واحدهاي نوساز پس ز دوازده ¬ماه و در طرح(¬پروژه‌)هاي انبوه‌سازي پس از هجده ‌ماه از زمان صدورگواهي اتمام عمليات ساختماني (¬موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداري مصوب ۱۱/‏۴/‏۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدي آن) مشمول ماليات موضوع اين ماده مي‌شوند.
وزارت راه و شهرسازي موظف است با همكاري وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات، يك ¬ماه قبل از اتمام مهلت‌هاي مذكور، اخطار لازم را به مالك واحد مسكوني يا به كد پستي محل آن ارسال كند.
ضرايب مالياتي فوق براي كليه اشخاص حقيقي و حقوقي از جمله اشخاص موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب ۱۴/‏۱۲/‏۱۳۹۵، كه داراي بيش از پنج خانه خالي در هر سال مالياتي باشند، نسبت به كل واحدها، دو برابر ضرايب مذكور در صدر ماده اعمال مي‌شود.
ماليات موضوع اين ماده تا زماني كه تعداد واحد مسكوني موجود در شهرهاي بالاي يكصد هزار نفر جمعيت به استناد مركز آمار ايران به يك مميز بيست و پنج صدم (۲۵/‏۱) برابر تعداد خانوارهاي ساكن در اين شهرها برسد، قابل اجراء است.
تبصره ۱- در صورت تغيير مالكيت به صورت رسمي، مهلت ۱۲۰ روزه مذكور براي مالك جديد جاري است. سازمان امور مالياتي كشور مكلف است تا پايان تير¬ماه هر سال ماليات متعلق به مالكين واحدهاي مشمول اين ماده را اعلام نمايد. اشخاص مشمول، مكلفند مبالغ مذكور را تا يك¬ ماه پس از اعلام سازمان امور مالياتي پرداخت نمايند. در صورت عدم پرداخت، ماليات متعلقه، به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول مي شود. جريمه موضوع ماده ۱۹۰ اين قانون، براي پرداخت‌هاي پس از مردادماه هر سال اعمال مي¬شود. پس از لازم‌الاجراء شدن اين ماده، دفاتر اسناد رسمي موظفند پس از دريافت گواهي پرداخت ماليات موضوع اين ماده، سند انتقال قطعي را ثبت نمايند.
تبصره ۲- سازمان امور مالياتي موظف است هر شش¬ماه يك¬بار گزارش اجراي اين ماده را به كميسيون اقتصادي مجلس ارائه نمايد.
تبصره ۳- در صورتي كه مالك، واحد مسكوني خود را براي فروش يا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاري موضوع ماده (۵۴) اين قانون يا ميانگين قيمتهاي روز منطقه موضوع ماده (۶۴) اين قانون، از طريق سامانه معاملات املاك كه وزارت راه و شهرسازي ظرف مدت حداكثر سه¬‌ ماه از لازم‌الاجرا شدن اين ماده، با استفاده از امكانات موجود، راه‏ اندازي و اجرا مي‏كند، عرضه نمايد، مشمول ماليات موضوع اين ماده نمي‌شود. اگرمالك بيش از دوبار از اجاره يا فروش ملك خود به‌ قيمتهاي مذكور خودداري كند، واحد مذكور از زماني كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور به عنوان خانه خالي شناسايي شده است، حسب مورد مشمول ماليات موضوع اين ماده يا جريمه موضوع بند (۵) تبصره (۸) ماده (۱۶۹ مكرر) اين قانون مي‌شود.
سامانه معاملات املاك بايد به گونه‌اي طراحي شود كه قابليت ارزش‌گذاري واحدهاي مسكوني به قيمت‌هاي مذكور، امكان ثبت درخواست متقاضي خريد يا اجاره املاك عرضه‌شده در آن و ثبت تحقق يا عدم‌تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نياز، وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند از منابع تخصيص‌يافته حاصل از ماليات بر خانه‌هاي خالي براي تأمين هزينه‏هاي ارتقاء و نگهداري اين سامانه استفاده نمايد كه ميزان آن در قوانين بودجه سنواتي مشخص مي‌گردد.
تبصره ۴- واحدهاي مسكوني موقوفه كه براساس استعلام از سازمان اوقاف و امور خيريه امكان اجاره آنها حسب وقف‌نامه وجود ندارد، مشمول ماليات موضوع اين ماده نخواهند بود.

مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

ب- متن زير به عنوان تبصره ۸ به ماده ۱۹۹ مكرر قانون، الحاق مي¬شود:
تبصره ۸-
۱- وزير راه‌ و‌ شهرسازي مكلف است ظرف حداكثر سه‌ماه پس از لازم‌الاجراء شدن اين تبصره، ضمن تدوين و ابلاغ دستورالعمل نحوه ثبت اطلاعات، امكان اظهار رايگان اطلاعات مربوط به املاك تحت تملك و محل اقامت يا بهره‏برداري اشخاص حقيقي و حقوقي از جمله اشخاص موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه ششم توسعه را در سامانه ملي املاك و اسكان شور ر تمام مناطق كشور فراهم كند.
مالكان واحدهاي مسكوني تمام مناطق كشور اعم از شهري و روستايي موظفند اطلاعات املاك تحت تملك خود را با تعيين نوع بهره برداري، حداكثر ظرف مدت دوماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملي املاك و اسكان كشور ثبت كنند. ثبت واحدهاي مسكوني داراي جهات امنيتي، بر اساس دستورالعمل مصوب شوراي¬عالي امنيت ملي انجام مي¬شود.
۲- سرپرستان خانوارهاي تك ‌نفره و بيشتر مكلفند اقامتگاه اصلي خانوار را (يك واحد ملكي يا استيجاري يا رايگان)‌ حداكثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذكور در بند(۱) اين تبصره، در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت نمايند. علاوه بر اقامتگاه اصلي، هر خانوار مي‌تواند يكي از واحدهاي تحت تملك خود را در شهري غير از شهر محل اقامتگاه اصلي، به عنوان اقامتگاه فرعي ثبت نمايد. در صورتي كه اقامتگاه اصلي خانوار، تحت تملك يكي از اعضاي خانوار باشد، خانوار مذكور مي-تواند حداكثر يك واحد ديگر از واحدهاي تحت تملك خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلي به عنوان اقامتگاه فرعي ثبت نمايد. اقامتگا‌ههاي موضوع اين بند مشمول ماليات مندرج در ماده (۵۴ مكرر) اين قانون نمي‌شوند. وزير تعاون، كار و رفاه اجتماعي مكلف است آيين‌نامه اجرائي مربوط به تعيين و شناسايي خانوار اعم از مشمولين و غيرمشمولين دريافت يارانه و اتباع خارجي را ظرف مدت دو¬ماه پس از لازم‌الاجراءشدن اين تبصره، با همكاري وزارتخانه‌هاي كشور و امور خارجه تدوين نمايد و به تصويب هيأت وزيران برساند. وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي مكلف است اطلاعات مربوط به خانوارهاي كشور را در اختيار وزارت راه و شهرسازي قرار دهد.
۳- دانشجويان، طلاب، دانش‌آموزان، شاغلان و مبتلايان به بيماري‌هاي خاص در صورت اقامت در شهري غير از اقامتگاه اصلي و فرعي خانوار، تنها با ارائه اسناد مثبته از جمله گواهي پرداخت حق بيمه براي شاغلان و گواهي اشتغال به تحصيل، امكان ثبت يك واحد مسكوني ديگر، معاف از ماليات موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون را دارند. وزير راه و شهرسازي مكلف است ظرف مدت وماه پس از لازم¬الاجراءشدن اين تبصره، با همكاري دستگاههاي مربوطه آيين‌نامه اجرائي اين بند شامل نحوه صحت سنجي اسناد موضوع اين بند را تهيه و ابلاغ نمايد.
۴- واحد مسكوني محل اشتغال صاحبان صنوف، مشاغل از جمله گردشگري و زيارتي، مؤسسات يا شركتهاي فعال كه مجوز از دستگاه مربوطه دارند و ممنوعيتي براي فعاليت در واحدهاي مسكوني ندارند، به شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاك و اسكان كشور و در صورت اطلاع سازمان امور مالياتي كشور و سازمان تأمين اجتماعي، از ماليات موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون معاف هستند.
۵- واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي زير يكصد هزار نفر جمعيت و روستاهاي كشور كه مالك و بهره‏بردار آنها هر يك جداگانه در سامانه ملي املاك و اسكان كشور ثبت نشده باشد در حكم خانه خالي تلقي شده و صرفاً مشمول جريمه‌اي معادل بيست درصد (۲۰%) ماليات سال اول موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون خواهد شد و واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي بالاي يكصد هزار نفر جمعيت كه مالك و بهره‏بردار آنها هر يك جداگانه درسامانه ملي املاك و اسكان كشور ثبت نشده باشد، در حكم خانه خالي موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون محسوب و مشمول ماليات مربوطه مي‌شوند. مالكان واحدهاي مسكوني مكلفند اقامت اعلام ‌شده توسط خود يا بهره‌برداران واحد مسكوني در سامانه مذكور را تأييد كنند؛ در غير اينصورت، واحدهاي مذكور در حكم خانه خالي تلقي شده و حسب مورد مشمول ماليات موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون يا جريمه موضوع اين بند مي‏شوند. در صورت عدم اعلام بهره‌بردار يا ساكن، مالك مي¬تواند با ارائه اسناد مثبته از شمول اين ماليات خارج شود. در صورت احراز تخلف مالك به نحوي كه منجر به عدم تشخيص يا تشخيص غلط خانه خالي گردد، مالك علاوه بر پرداخت ماليات مندرج در ماده (۵۴ مكرر) اين قانون، مشمول جريمه‌اي معادل ماليات متعلقه مي‌شود. سامانه بايد به گونه‌اي طراحي شود كه مالك بتواند ادعاي مستأجر مبني بر داشتن يا نداشتن اقامتگاه اصلي را راستي¬آزمايي نمايد، در غير اين‌صورت مسئوليتي متوجه موجر نخواهد ود. ر صورتي كه مالك بخواهد واحد مسكوني خود را به فردي كه اقامتگاه اصلي ديگري در سامانه براي او تعريف شده است اجاره دهد، واحد مسكوني وي در حكم خانه خالي موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون تلقي شده و حسب مورد مشمول ماليات موضوع ماده (۵۴ مكرر) اين قانون يا جريمه موضوع اين بند مي‏شود و واحد مذكور از شمول ماليات موضوع ماده (۵۳) اين قانون خارج است.
۶- كليه اشخاص مشمول موضوع اين ماده مكلفند حداكثر ظرف مدت يك¬ماه پس از هرگونه تغيير در محل اقامت يا خريد و فروش واحد تحت تملك خود، اطلاعات جديد را در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت نمايند، در غير اين ‌صورت به ازاي هر ماه تأخير، واحد مسكوني جديد، مشمول جريمه‌اي معادل ماليات سال اول ماده (۵۴ مكرر) اين قانون مي‌شود. واحدهاي مسكوني داراي جهات امنيتي، مشمول حكم بند (۱) اين تبصره هستند.
۷- پس از پايان مهلت خوداظهاري موضوع تبصره (۱) اين ماده، دستگاههاي اجرائي مكلفند خدمات خود از قبيل افتتاح حساب بانكي و صدور دسته چك، خدمات ناشي از اعمال سياست‌هاي حمايتي، يارانه‌اي و كمك ‌معيشتي، تعويض پلاك خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبيعي، ارسال اسناد و مدارك مانند گواهينامه رانندگي، گذرنامه، مدارك خودرو، اخطاريه، ابلاغيه، ثبت‌نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دريافت خوابگاه دانشجويي و امثال آن را صرفاً با أخذ كد ملي و بر اساس كد پستي يا شرح نشاني يكتاي درج‌ شده مربوط به اقامتگاه اصلي آنان در سامانه املاك و اسكان كشور ارائه كنند. همچنين حداكثر ظرف مدت شش‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن اين تبصره، كليه ارائه ‌دهندگان خدمات عمومي از قبيل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مكلفند قبوض مصرفي را بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاك و اسكان كشور، مطابق با كدپستي يا نشاني يكتا و به نام مالك يا بهره‌بردار صادر نمايند.
۸- وزارت نيرو مكلف است تعرفه برق شمارشگر(كنتور)هايي كه ساكنان آنها در سامانه املاك و اسكان كشور، خوداظهاري نكرده‌اند را با بالاترين پلكان قيمتي محاسبه نمايد.
۹- كليه دستگاههاي اجرائي و خدمت‌رسان مكلفند محل اقامت اشخاص حقيقي را با روشي كه توسط كارگروه تعامل‌پذيري دولت الكترونيكي مركز ملي فضاي مجازي با استفاده از پايگاه اطلاعات مكان اقامت اشخاص حقيقي سازمان ثبت احوال كشور و سامانه املاك و اسكان كشور تعيين مي‌شود، استعلام نمايند و أخذ هرگونه اطلاعات مشابه از اشخاص، تخلف محسوب و متخلف به مراجع انتظامي مربوطه معرفي مي‌شود. تبادل اطلاعات موضوع اين ماده بين دستگاههاي اجرائي، رايگان مي‌باشد.
۱۰- ثبت اطلاعات اشخاص به‌عنوان مالك در سامانه املاك و اسكان كشور، حق مالكيت براي اشخاص ايجاد نمي‌كند و مبناي مالكيت جهت استفاده در دستگاههاي اجرائي يا محاكم قضائي نيست. مرجع رسيدگي به اعتراض مالك واحد مسكوني نسبت به خالي بودن آن يا عدم امكان انتقال به دليل رأي قضائي از جمله انحصار وراثت، هيأت حل اختلاف موضوع ماده (۲۴۴) اين قانون است. در اين موارد، نماينده وزارت راه و شهرسازي مكلف است مستندات سامانه املاك و اسكان كشور را در جلسه هيأت حل اختلاف مالياتي ارائه كند.
۱۱- وزير راه و شهرسازي مكلف است با همكاري وزارتخانه‌هاي امور اقتصادي و دارايي و ارتباطات و فناوري اطلاعات آيين‌نامه‌هاي اجرائي اين تبصره شامل تعيين نحوه دسترسي سازمان امور مالياتي كشور و ساير دستگاهها به سامانه املاك و اسكان كشور، مصاديق خدمات بند (۷) اين تبصره، سازوكار شناسايي املاك غيرقابل انتقال موضوع بند (۱۰) اين تبصره، تشويق گزارشگري مردمي به ميزان حداكثر پنج درصد (۵%) ماليات متعلقه و ساير آيين‌نامه‌هاي مرتبط را حداكثر ظرف مدت دوماه پس از لازم‌الاجراء شدن اين قانون تهيه و ابلاغ نمايد.
وزير راه و شهرسازي موظف است در سال اول اجراي اين تبصره هر دو¬ماه يك‌بار گزارش پيشرفت اجراي آن را به كميسيون‌هاي اقتصادي و عمران مجلس شوراي اسلامي ارائه نمايد. معاون يا مديران مربوطه در وزارت راه و شهرسازي، سازمان امور مالياتي كشور و ديگر كاركنان دستگاههاي اجرائي كه از اجراي اين تبصره استنكاف نمايند، به انفصال موقت درجه شش موضوع قانون مجازات اسلامي حكوم مي‌شوند.

پرسش مهم: منظور از مالیات بر درآمد اجاره در این ماده چیست؟

یکی از پرسش های مهم در رابطه با قانون مالیات بر واحدهای مسکونی خالی این است که منظور قانون گذار از مالیات اجاره در متن این ماده چیست؟ طبق بند ۷ و ۷-۱ دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی «نرخ موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی، به ازای هر ماه قابل اعمال بوده و مأخذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده ۵۴ قانون فوق با اعمال مقررات مالیات ۵۳ قانون مذکور (پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات) در هر ماه با سایر ماه‌ها جمع نمی‌شود و صرفاً مالیات محاسبه شده به ازاء هر ماه برای محاسبه مالیات نهایی با هم جمع می‌شود و مالیات اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود».

نکات مهم مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

  • این مالیات فقط مختص واحدهای مسکونی خالی است و به سایر کاربری ها من جمله تجاری، اداری، آموزشی و … تسری ندارد.
  • مالیات بر واحدهای مسکونی خالی فقط در شهرهاي بالاي يكصد هزار نفر جمعيت بدین صورت قابل اعمال است و واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده اند، مشمول جریمه ای معادل بیست درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور خواهند بود.
  • ملاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت، برای مطالبه مالیات موضوع این ماده، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور می‌باشد.
  • در یک سال مالیاتی، یک واحد مسکونی در صورتی به عنوان یک واحد مسکونی خالی قابل شناسایی است که در آن سال مجموعاً بیش از یکصد و بیست روز به ازای یک مالک، بر اساس اعلام سامانه ملی املاک و اسکان کشور، خالی از سکنه باشد.
  • در خصوص واحدهای مسکونی خالی شراکتی (دارای چند مالک) مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه می‌شود.
  • محاسبه مالیات موضوع این ماده به ازای هر ماه بیش از یکصد و بیست روز در یک سال شمسی برای هر مالک بوده و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال قابل محاسبه می باشد. این مالیات ماهیانه بوده و کسر ماه مشمول مالیات نمی‌باشد.
  • در صورت تغيير مالكيت به صورت رسمي، مهلت ۱۲۰ روزه مذكور براي مالك جديد جاري است.
  • چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مزبور اشخاص حقوقی با دوره‌های مالی میانسال باشند، فارغ از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آنها، رسیدگی در اجرای مقررات این ماده، برابر با سال مالیاتی (سال شمسی) خواهد بود.
  • در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد. ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط تابع مقررات قانون مالیاتهای مستقیم می باشد. یعنی بر اساس مواد قانونی از جمله ۲۳۸، ۲۴۴، ۲۴۷ و غیره قابلیت طرح در مراجع دادرسی مالیاتی را دارد.
    در حال حاضر دفاتر اسناد رسمي موظفند پس از دريافت گواهي پرداخت ماليات موضوع اين ماده، سند انتقال قطعي را ثبت نمايند.

دانلود دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

 

جهت دریافت مشاوره مالیاتی کلیک کنید …

تلفن تماس: ۰۹۱۲۰۸۰۱۵۸۳

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *